联合办公，可别全挂了

“联合办公行业不能全挂了啊，我们希望一起和同行发个声音，推动行业健康发展。”一位联合办公从业者如此感慨。

巧合的是，前几日，优客工场创始人毛大庆撰文写道——联合办公正在闯关。

2018年，共享办公总共吸纳了约50万平方米的写字楼空间，是2017年的3倍。不过，高歌猛进之后，从2018年下半年开始，联合办公行业开始“发烧”了，裁员、关项目、资金链断裂等负面的声音笼罩整个行业。

有人说，联合办公正在重蹈共享单车的覆辙。这个行业到底出了什么问题？投资界采访了多位联合办公从业人士，从他们的描述中，可以发现——这个行业正在经历一场史无前例的阵痛。

人心惶惶，危机潜伏。“2019年，我会告诉自己不要犯一个错误，就是不要急躁。”一位联合办公行业的创始人告诉投资界，“既然有一座金山摆在面前，为什么要急于一时之利呢？”

一轮融资膝斩：

联合办公行业入冬先兆

程路是国内一家大型联合办公企业的项目管理人员，他近日刚刚办好了离职手续。

“去年下半年开始突然就不行了。”回忆过去一年的发展时，他说道。身边的同事也已经相继离职，据程路描述，去年下半年开始，北京很多中心地段的办公楼里都出现了整层退租的现象，包括国贸等区域的退租率攀升。

程路将这个情况归结于“大环境不好”。“很多互联网公司都在裁员，整栋退楼，而且租户对成本更加精打细算了。”程路说，公司的租金收入迅速下滑。

最早的联合办公裁人风波始发于2018年年末，当时有人爆料36氪正在裁员，其中氪空间裁员比例20%，大约涉及百人。这一数字也得到了一位氪空间内部人士确认。WeWork、优客工场、纳什空间等头部企业等也相继被爆出裁员、资金紧张的问题。

而WeWork的融资“失利”，被认为是联合办公行业入冬的一个先兆。1月8日，软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。当时媒体用了一个非常形象的词描述这次交易——膝斩。

“现在头部的几家企业，除了刚拿到融资的WeWork之外，其他几家都没钱了。”程路说，“WeWork也裁了100多人。去年开始他们就在打低价策略，现在也快吃不消了，有可能会提价。”

赵军不久前从氪空间离职，他在离职前就知道公司正在准备下一轮融资，其中有歌斐资产和另外一家投资机构，但具体金额尚未披露。目睹了联合办公这几年狂飙猛进，赵军深切体会到这个行业对现金流要求很高很高。

难以承受之重：

4000元的工位半价出租，烧钱抢占CBD

如今的行业动荡，可以说是此前依赖资本输血急速扩张埋下的恶果。

成本高于价格，这种违背市场经济规律的恶性商业竞争，已经把联合办公行业拖入亏损的漩涡。

“我们看好这个行业，它也是办公行业未来发展方向，但是借助资本的力量盲目扩张，仓促决策，导致企业运营成本高企仍是这个行业有待解决的问题。”一位联合办公行业市场部人士表示。

为了抢夺市场头把交椅的位置，联合办公企业采用了互联网烧钱式打法。一方面不惜以高价抢地，同时推行低价策略抢占市场，甚至大幅提高中介佣金来抢夺客户。

《每日经济新闻》报道显示，2018年中期，氪空间曾不断被曝出以高于市场价30%的价格向开发商拿项目，数位离职员工对此消息的真实性予以认可。“如果预见到大环境这么不好，我们当时可能就不会拿这么贵的楼了。”赵军说道。

另据香港《南华早报》报道，2018年，氪空间花664万港元租了香港华懋轩尼诗道1号One Hennessy的7层楼，每平方呎平均租金超过港币80元，单个工位价格约10000港币/月。而就在一个月前，氪空间刚刚拿下位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼。“拥有更多的CBD核心物业，能让氪空间走的更加坚实。”是氪空间当时对外声称的核心发展战略。

克而瑞持续监测的50家品牌商中，其中10家头部企业的2018年新增联合办公空间数量都高于2017年。其中，扩张最迅猛的是纳什空间。2018年，算上超级办公项目，纳什空间新开网点数高达162个，新增运营面积31万方，运营总面积达到100万方，成为联合办公首家运营面积突破百万方级别的企业。

2017-2018年克而瑞监测的头部10家联合办公企业新增空间数量（单位：家）

在攻城略地抢物业的同时，联合办公行业的价格战已经如火如荼。2018年，WeWork、优客工场先后完成最新一轮融资。紧接着，氪空间推出“感恩节·暖冬”活动，宣布旗下分布在6个城市的12个联合办公社区，最低可至五折，这是国内联合办公行业首次出现如此大力度的补贴。

对于租用联合办公的用户，WeWork中国也在部分新社区推出“租一年赠一年”的优惠，相当于五折促销。

恶性竞争导致的恶果就是市场畸形发展。“他们的租金成本，不算上装修费用的话，每个工位可能要4000元，但是每个工位2000元左右就租出去了。”程路透漏某大型联合办公企业的运营策略实际上是在疯狂“烧钱”。

为了抢夺租户，获得中介资源，部分联合办公企业将经纪人的佣金上调到25%，比行业平均佣金水平10%高出一倍多。这笔多出的费用，也累加在了联合办公企业的运营成本里。

只是，不同于互联网行业的烧钱大战，联合办公行业不是靠补贴烧钱就能打倒对手。

“我们去年犯了一个错误，走得太快了”

2018年，是联合办公行业的融资大年。有市场统计显示，2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元人民币。

但是，目前的行业乱象给联合办公敲响了警钟：这个行业除了需要资本的持续支持以外，更需要精细化运营以及理性的商业环境。

“我们未来不会像某些联合办公企业一样每年增加50到60个项目，去年一年我们只增加了6个项目，今年可能会增加4到5个。”上述联合办公创始人表示。

程路说，他们去年犯了一个错误就是，走得太快了。“很多细节打磨不够到位。行业发展需要速度，但是不能激进。比如同样一幢楼，沉下心设计下可以做1000个工位，但是现在只有900个工位。”他说，最终结果就是运营效率和租金收入无法提升。

“到眼前的节点，我也开始考虑放慢一点，扎扎实实地步入规模效应后的长尾效应阶段，雕琢服务，完善细节，也等一等技术，从全方位的细节入手，为创业者提供更优质的办公服务。”毛大庆在其文章中表示

一年减少40个玩家，洗牌潮来了

联合办公行业的洗牌潮已经出现了。

好租联合创始人匡健锋此前在全联房地产商会上披露，2018年，联合办公品牌减少40家，运营时间均未超过两年。根据中国房地产商会最近发布的一份报告，排名前10位的公司占中国共同工作空间总面积的37％，前100家公司占75％，显示出市场集中化的趋势。

此前，优客工厂以整合、并购、联手的方式拿下竞争对手，包括洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、方糖小镇这样的优质联合办公空间。

从联合办公的盈利模式来看，其主要收入来源是工位服务费。未来如何改变这种单一的盈利模式，实现多元化的服务增长，是摆在所有联合办公企业面前的共同难题。

在P2创始人郑健灵看来，行业中每家联合办公服务商都有各自定位和基因，发展途径也不一样。“目前行业排名不重要，前期领跑的，未必是最后完成冲刺的。”他说，“未来尊重商业本质，有稳定现金流和成熟商业模式，能把单店做好，实现产品差异化的联合办公企业都有机会厚积薄发。”

郑健灵说，有一批联合办公非头部企业已经实现了稳定的营收。对于2019年，他说，P2会稳重求进，专注产业内容结合联合办公业态，切入新的人群，为企业提供产业服务。

“行业会向好，只是发烧了。”上述联合办公从业人士在采访的最后这样总结。

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