煎熬中的共享办公，凭什么它能估值60亿元？

在过去的2017-2018年，中国共享办公迎来融资和整合的加速时期，至少有8次企业并购事件发生，马太效应凸显让资源和资金都朝头部玩家靠拢。但显然，高枕无忧不会是任何一个行业的持续状态。本文转自猎云网，原文地址：https://www.lieyunwang.com/archives/451238

和洋溢着喜悦团圆的农历新年氛围相比，低迷、动荡不安的情绪笼罩着整个创投圈，共享办公行业也不例外。企业裁员、倒闭现象的爆发似乎正在戳破这个行业对外维持的假象。相反，眼下，新一轮的洗牌正在上演。

资本总是逐利的，没有人愿意放过瓜分市场规模超600亿元大蛋糕的机会。而接连获得融资的玩家则挥舞着支票本，在地图上圈下属于自己的地盘，共同将行业推至白热化阶段。

写字楼退租，共享办公爆发

在“共享办公”概念还未兴起的时候，与办公室相挂钩的是传统甲级写字楼里的一个个格子间，既压抑又憋屈。随之，在双创风潮的助推下，数以万计的企业破土而出，办公场地和办公费用是他们最大比例的硬成本。

一般而言，传统写字楼以固定的租赁模式对外租赁，一年起租，起租门槛在100平米到500平米不等。显然，这对一个无法预知未来的初创企业来说，的确是一个比较大的风险，尤其是在寸土寸金的一线城市。

戴德梁行数据显示，当前北京市甲级写字楼的平均租金为403元每平方米/月，为一线城市平均租金最高的城市。在高租金的压力下，有些金融机构和互联网公司已经开始吃不消，企业用户退租、改租的情况频发。其中，2017年甲级写字楼的全年平均空置率达14.8%，为八年来最高水平。

那么，如何在享受相对良好的办公环境的同时实现成本控制？绿地集团执行副总裁胡京曾公开表示，未来互联网将改变人们的工作方式，摩天大楼的集中式办公是工业革命的产物，而互联网时代则会出现更多分散和移动的办公需求。

在这样的市场情况下，中国共享办公在2015年迎来了其发展井喷的一年，以拎包入驻、租期灵活、整体租金成本低等优势，大大弥补了传统写字楼的局限性。与此同时，除了为企业用户提供舒适的办公环境，共享办公空间还可通过共享功能区和行政管理人员等，帮助企业降低了办公的综合成本。

与传统写字楼截然不同的是，共享办公更注重的还有社群建立，办公者与其他团队可以分享信息知识、技能、想法和拓宽社交圈子等，满足了新一代工作者对空间多样、开放轻松办公环境的向往。

从企业需求出发恰到好处地解决痛点，在随之而来的2016年，共享办公市场快速爆发，市场大环境一片生机盎然。然而爆裂式的增长，也让行业快速进入整合期，加上资本助推，2017年后融资并购潮袭来，强者愈强，弱者要么被吞并，要么出局。

强者之战，危机与挑战并存，百亿级的共享办公市场，众品牌如箭在弦，最终谁能独占鳌头？或许瞄准在CBD甲级写字楼全生态运营，进入市场仅一年半就估值60亿元的ATLAS寰图，在这一议题上有一定的话语权。

经济酒店式经营是“死胡同”

ATLAS寰图首席执行官陈思烺曾任摩根士丹利亚太区的分析师。2016年，共享办公正当蓬勃发展之际，陈思烺正在运营自己的资产管理公司，在CBD里创业的他对写字楼运营有着不一样的体会：传统的写字楼就像经济型酒店，只有前台和一个个冰冷的办公室，“其实不应止于此，在写字楼办公的工作者应该有更理想的办公生活方式。”

ATLAS寰图打造办公空间中的“五星级酒店”

同年11月，ATLAS寰图诞生了。2017年6月，ATLAS寰图正式进入市场。首家ATLAS寰图办公空间及生活空间位于广州雅居乐中心，开业6个月，其出租率已达80%。与当时大多数品牌不同的是，ATLAS寰图从出生开始就主打“高逼格”，主要选址在一线城市和重点城市的甲级写字楼。

正如上文所提及的那样，相对于传统写字楼，共享办公空间最大的优势在于帮助企业降低运营成本。首先，在办公空间的设计上，ATLAS寰图以环球七大洲为设计理念，打造极具时尚感的办公空间，并给予会员用户优质的办公设备，提高办公愉悦度。

其次，提供日常精准的接待和行政服务也是ATLAS寰图的优势所在，通过联合其他第三方专业团队，为租户提供一站式企业顾问服务，包括商业咨询、法律和财务培训、市场推广等，提高企业的运营效率。

此外，ATLAS寰图还针对不同会员的需求定制了不同的办公会籍，包括精装修办公室会籍、联合办公会籍等，可囊括专业行政办公服务及品牌旗下的生活配套福利，为客户增值。

与冷冰冰的传统写字楼不同的是，共享办公空间更强调用户体验，智能化办公是新趋势。对此，为满足用户实质需求，提高办公智能化水平和用户体验，寰图自主研发了ATLAS寰图APP，用户可直接通过ATLAS寰图APP处理日常办公需求以及线上支付，如：预定会议室、自助打印、蓝牙出入空间、预约办公服务、在线点单等。ATLAS寰图还与惠普达成了合作，将跨城市打印等便捷功能引入到办公空间。

ATLAS寰图APP覆盖办公行政服务、活动资讯发布、线上支付等多功能

值得一提的是，除了实体线下办公空间，ATLAS寰图APP也是构建精英社区的重要工具之一。它对所有消费者开放，用户只需在APP上完成注册，就能成为寰图的会员，后期将共同享受多重线上线下的消费福利。这也为ATLAS寰图成功引流了大批办公空间的潜在客户以及生活空间的忠实顾客。

发展至今，ATLAS寰图已经在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市共8个城市拓展了24个综合办公空间，总覆盖面积达21万平方米，其中不乏有博雅公关、宝洁（中国）校友会等多家跨国企业的进驻。

不只是纯粹的共享办公

行业快速的增长导致共享办公空间品牌同质化现象凸显、服务质量参差不齐。事实上，共享办公作为一种轻资产模式，精细化的运营、高品质的服务质量、优质的用户工作体验，一定会为品牌甚至是整个行业的持续发展带来正面影响。

分析可以发现，初创阶段的共享办公空间会更重视租金，利用效率差产生的空间收入作为盈利的主要部分。随着入驻企业和汇聚资源的增长，显然，增值服务的收入已经开始成为共享办公服务商在集中探索的主流话题。

共享办公企业又该如何发力呢？具体到每一位上班族，工作与生活得不到平衡也是他们的困扰之一。陈思烺认为，真正人性化的办公空间应该是兼顾工作和生活的，比如早晨的精品咖啡、中午的美味午餐、下班后的体育运动等，如果都能在办公室附近解决，用户的工作和生活品质将得到大大地提升。

“以前的写字楼就像是招待所，而大多数客户其实更需要像五星级酒店的办公空间，有一系列的配套。”

因此，从人每天的诉求出发，ATLAS寰图将生活所需的必要元素融入办公，打破楼层与空间的阻隔，实施办公与社区生活2:1的格局。对于寰图而言，它除了是一家办公室，还是一家健身房、室内高尔夫球会、咖啡馆、餐厅、酒吧，也是一家艺术馆、SPA、花艺店等。

ATLAS寰图咖啡厅、健身工房、高尔夫球会、艺坊

这些完全开放的项目在帮助用户缓解工作压力的同时，也在提高他们的生活品质，且只需一款ATLAS寰图APP足以搞定。

业内人士认为，基于共享经济，共享办公更大的意义在于它是个大型的商业社交体系，即商业撮合平台。在社区化运营维度上，用户可直接在ATLAS寰图APP上发布帖子进行社交，寻求资源对接等。与此同时，通过定期策划主题活动，ATLAS寰图为社区内会员提供相互交流和资源共享的平台，成为有助于用户实现办公与生活平衡的润滑剂。

稳健的盈利模型是关键

iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，截止到2018年6月底，中国共享办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

而在城市布局上，2018年初始至今，一线城市的共享办公网点环比增速已较去年相比不断下降，多个准一线城市及二三线城市呈现出潜力。

对此，ATLAS寰图在一线城市加速布局的同时持续跟进二线城市，比如已落户于西安的迈科和华侨城长安国际中心两个空间。未来，ATLAS寰图仍持续以甲级写字楼为主，重点发展在一线城市、1.5线城市以及主要的二线城市。

ATLAS寰图办公空间·西安迈科中心

不可否认，共享办公行业仍具有很大的上升空间，但在资本的推动下高速扩张所带来的高空置和高亏损现象，是行业亟需面临的一个最为现实的问题，也就是如何运营一个稳健的盈利模型。

对比数据，目前国内80%的共享办公营收主要依靠工位租金，而主要的成本支出在于项目承租成本上。《2018共享办公数据报告》报告指出，共享办公的行业头部玩家已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商，将商办的地产属性成为服务先导的平台属性。

ATLAS寰图的盈利模型初步凸显了这一行业转变。陈思烺告诉猎云网，在ATLAS 寰图目前的盈利渠道中，办公空间的会籍收入、生活空间旗下直营咖啡店、餐厅、健身房等配套的收入，以及日常社区活动与拍摄的场地租赁收入的比例为6:3:1，且服务方面的营收占比正在逐步延伸。

“但对不同城市的盈利能力应以不同的概念去理解，1.5线城市、二线城市能够贡献更大的盈利率，但一线城市贡献的则是更大的盈利值。”ATLAS寰图方面透露，其整体的资金回正周期为9-12个月，其中位于广州雅居乐的项目在开业后6个月已经开始盈利。

尽管如此，行业整体“高亏损”仍是当下众品牌难以摆脱的帽子。猎云网认为，以当下市场格局来看，2019年共享办公的并购潮依旧会持续，优胜劣汰的市场生态正逐渐形成，而具备稳健的盈利模型和持续的盈利能力，将有助于品牌在激烈的竞争中，杀出一条血路。

总而言之，黑夜无论怎样悠长，白昼终将会来到。当共享办公的硝烟散去，谁走在最前面将一目了然。

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